世帯年収800万円で6,000万円の住宅ローンは現実的？愛知県・20代共働き夫婦で検証

• 借入6,000万円の月返済は約17.8万円。 金利1.3％・35年・ボーナス返済なしの場合です。
• 現在の手取り年収を約630万円と置くと、ローンだけで約33.9％。 税金・保険・修繕用積立を月4万円加えると、住居費は手取りの約41.5％です。
• 奥様の年収が300万円から200万円になると、住居費の負担は約47.1％に上昇。 共働きを続けても、教育費や貯蓄の余裕が小さくなる可能性があります。
• 「ローン返済を当初の手取り年収の25％以内」とする目安なら、現在の収入では借入約4,400万円。 奥様の年収200万円を基準にすると約3,900万円です。
• 6,000万円を選ぶなら、減収中の不足額を補える資金と、その後の貯蓄計画が必要です。 年齢の若さや、まだ確定していない昇給だけで判断しないことが大切です。

1-1．世帯年収800万円の内訳

貯蓄額、自己資金、現在の生活費、お子様の有無や希望人数、提案された金利・返済期間は示されていません。そのため、出産や育児に関する内容は、今後希望する場合の比較として扱います。

返済計算は、特に記載がない限り、借入6,000万円・金利年1.3％・35年・元利均等返済・ボーナス返済なしを仮定しています。融資手数料などの諸費用は、返済額に別途加算していません。

参考として、三菱UFJ銀行は2026年9月の新規借入向け変動金利を年1.195％と案内しています。ただし、実際の適用金利は金融機関、商品、審査、融資実行月などによって異なります。本記事の1.3％は比較用の仮定です。三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」

1-2．家計の確認には、手取り年収を使う

年収800万円を12で割ると約66.7万円ですが、この金額すべてを生活費に使えるわけではありません。

社会保険料、所得税、住民税を差し引くため、本記事では次のように丸めた手取りモデルを使います。

これは個別の税額を確定したものではありません。加入する健康保険、賞与の配分、各種控除、居住する市町村などで変わります。税・保険制度については、国税庁と協会けんぽの公表資料を参照しています。国税庁「令和8年度税制改正Q&A」、協会けんぽ「令和8年度の保険料率」

月52.5万円は賞与込みの平均です。毎月の給与振込額が52.5万円あるという意味ではありません。 賞与のない月に引き落としと生活費を払えるかも、分けて確認してください。

2-1．月返済は17万7,889円、年間では約213.5万円

金利1.3％・35年で計算すると、返済額は次のとおりです。

総返済額と利息は、金利1.3％が35年間続く仮定です。変動金利の将来の総支払額を予測したものではありません。

額面年収では約26.7％でも、実際に使えるお金に対しては約3分の1がローン返済に回ります。この差を見落とすと、教育費や車の買い替えに使える予算を大きく見積もってしまいます。

2-2．審査基準は、家庭ごとの生活費までは保証しない

フラット35では、年収400万円以上の場合、すべての借入の年間返済額が年収の35％以下であることを基準の一つとしています。自動車ローンや教育ローン、分割払いなども含まれます。住宅金融支援機構「年収による借入額などの制限」

ただし、これはフラット35の基準であり、今回の変動金利1.3％の試算をそのまま当てはめて、融資可能と判断することはできません。民間銀行には各行の審査方法があり、収入合算の扱いも確認が必要です。

家計側では、希望するお子様の人数、働き方、車の台数、教育方針まで踏まえて、返済後にいくら残るかを見ていきます。

3-1．税金・保険・修繕のために、月4万円を置いてみる

戸建ての住居費には、ローン以外にも必要なお金があります。本記事では、比較用に次の予算を仮定します。

月4万円は愛知県の平均値や、この住宅の見積額ではありません。 土地・建物の評価、床面積、仕様、保険の補償内容などで変わります。修繕用積立は将来の支払いに備えて確保する資金です。

この仮定なら、ローン約17.8万円と合わせた住居費は、月約21.8万円。手取り月平均52.5万円の約41.5％を占めます。

なお、名古屋市が案内する新築住宅の固定資産税減額は、対象部分について一般的な戸建てでは3年間、認定長期優良住宅では5年間など、期間が決まっています。減額終了後の税額も確認が必要です。名古屋市「新築住宅に対する固定資産税の減額」

3-2．土地価格と、共働きを続けられる立地を一緒に考える

愛知県でも、検討する市町村や最寄り駅、勤務先によって、通勤・送迎に必要な車の台数は変わります。

確認したいのは、ガソリン代や駐車場代に加え、車検、保険、税金、将来の買い替え費用まで含めた年間負担です。

土地価格を抑えて借入を1,000万円減らせば、今回の条件では月返済が約3万円下がります。一方、通勤や送迎が難しくなり、働ける時間が短くなると、その効果が収入減で相殺される可能性があります。

土地を選ぶときは、ご夫婦の働き方を維持できるかまで含めて比較しましょう。 建築予定地の災害リスクも自治体資料で確認します。名古屋市では、洪水・内水氾濫・高潮・津波などを確認できるハザードマップを公開しています。名古屋市「なごやハザードマップ」

4-1．年収200万円になると、住居費は手取りの約47％

奥様が時短勤務や勤務日数の変更を選び、年収が200万円になったケースを比較します。年収200万円は試算上の設定であり、保育士の時短後の給与相場を示すものではありません。

ローンは月約17.8万円、ローン以外の住居費は月4万円です。年収200万円の奥様の手取りを約165万円と置き、ご主人様は比較のため約390万円で固定しています。減収に伴う配偶者控除・社会保険上の扶養の変更や、児童手当などは個別に反映していません。

奥様の年収が200万円になると、住居費を確保した後に残るのは月平均約24.5万円です。この中から、食費、光熱費、車、保育・教育費、日用品などを支払い、将来の貯蓄も行います。

給与・給付がない期間では、残りは月平均約10.7万円です。貯蓄などによる補填がなければ、家計のやりくりはかなり厳しくなります。

なお、育休中に給付を受ける場合は、表の「給与・給付がない期間」とは分けて考えます。

4-2．育休中の給付は、賞与を除いた賃金で確認する

雇用保険の育児休業給付金は、原則として休業開始前の賃金を基に、育休開始から180日目までは67％、181日目以降は50％で計算します。計算の基礎となる賃金には、通常の賞与を含めません。厚生労働省「育児休業等給付Q&A」

例えば、奥様の年収300万円の内訳が「月給20万円×12か月＋賞与60万円」で、給付算定の基礎も月20万円相当だった場合、概算は次のようになります。

支給要件を満たし、休業中の賃金支払いがない場合の例です。年収300万円を12で割った25万円に、そのまま給付率を掛ける計算とは異なります。

育児休業等給付は非課税で、育休中の健康保険・厚生年金保険料も所定の要件・手続きにより免除されます。また、出生直後の一定期間には、要件を満たすと最大28日分の給付上乗せがあります。ただし、上乗せが育休期間全体に続く制度ではありません。厚生労働省「育児休業制度特設サイト」、日本年金機構「育児休業等を取得した場合の保険料免除」

実際の資金計画では、産休中の給与・給付、育休給付の初回入金時期、住民税の納付額も勤務先に確認してください。ここでは雇用保険に加入する働き方を想定しており、公務員など加入制度が異なる場合は所属先の制度で確認します。

4-3．保育士として復職するときの条件を具体化する

奥様の収入を資金計画に入れるなら、次の点まで確認したいところです。

• 復職後の勤務時間で、基本給・手当・賞与がそれぞれいくらになるか
• 早番・遅番や土曜勤務がある場合、ご夫婦で送迎を分担できるか
• お子様の急な体調不良に、どちらが対応できるか
• 現在の住宅手当などが、持ち家になった後も支給されるか
• 希望する働き方を、何年間続ける予定か

2歳未満のお子様を養育する一定の時短勤務には、原則として時短中の賃金の10％を支給する育児時短就業給付金があります。支給率の調整や要件があり、対象年齢を過ぎた後まで同額が続くものではありません。厚生労働省「育児時短就業給付の内容と支給申請手続」

奥様だけでなく、ご主人様が育休や時短勤務を選ぶ場合も、同じように収入を置き直して試算します。

将来お子様1人を育て、車2台を保有する場合を想定した、架空の家計で確認します。相談されたご家庭の実際の支出ではありません。

現在の手取り月平均52.5万円なら、残るのは約6.7万円です。ここから、大学進学などの教育資金、老後資金、旅行や臨時支出のためのお金を確保します。

奥様の年収が200万円になったモデルでは、月平均の余りは約4,500円まで小さくなります。 支出が月1万円増えるだけでも、年間では赤字になる計算です。

もちろん、車1台で生活できる、生活費が低い、保育料の負担が小さいなどの条件なら、余裕は変わります。反対に、お子様が増える、車のローンがある、教育費を多くかけたい場合は、支出の置き直しが必要です。

児童手当、保育料軽減、住宅ローン控除などは、個別の条件が分かった段階で反映します。住宅ローン減税は入居年・住宅性能などで条件が異なり、実際に使える控除額には税額も関係するため、ここでは満額の控除を家計に加えていません。国土交通省「住宅税制」、国税庁「所得税及び復興特別所得税の申告等」

6-1．借入時から各金利が続いた場合の比較

同じ6,000万円を35年で返す場合の、金利別の負担を比較します。

この表は、借入時からそれぞれの金利が35年間続くとした比較です。途中で金利が上がる場合は、その時点の残高と残り期間で計算し直します。

6-2．5年後に1.3％から2.3％へ上がった場合

最初の5年間を年1.3％で返済すると、ローン残高は約5,301万円です。

そこから年2.3％に上がり、残り30年で完済するよう返済額を再計算すると、毎月約20.4万円になります。

同じ時期に奥様の年収が200万円になっていた場合、ローン以外の住居費4万円と合わせて月約24.4万円。手取り月平均約46.3万円の約53％が住居費になる計算です。

この再計算は、返済額の据え置きや増額上限を適用していません。変動金利には「5年ルール」「125％ルール」がある商品もありますが、適用の有無は金融機関・返済方法で異なります。また、適用があっても利息増加が免除されるわけではなく、元金の減り方に影響します。三菱UFJ銀行「住宅ローンの5年ルール・125％ルール」

減収と金利上昇が重なった場合も、生活費と貯蓄を確保できるか。 ここまで確認すると、現在の月返済額だけでは分からなかった家計の余力が見えてきます。

7-1．手取り年収の25％を目安にすると、約4,400万円

本記事では、予算検討の出発点として、住宅ローン返済だけを当初の手取り年収の25％以内にする目安を使います。

25％は金融機関の共通審査基準や、安全性を保証する数値ではありません。税金・修繕費などの住居費は別途確保し、最終的には実際の家計で調整します。

借入目安は計算結果を100万円単位で丸めています。また、25％以内とするのは当初返済額の目安であり、変動金利が上昇した後まで25％以内を保証するものではありません。

今回の条件なら、まず現在の収入を基準に約4,400万円、奥様の年収200万円を想定するなら約3,900万円の計画を作り、6,000万円の案と比較すると判断しやすくなります。

一時的な育休中だけ収入が減る場合まで、必ずご主人様の収入だけで借入額を決める必要があるという意味ではありません。減収の期間と不足額を計算し、預貯金で補えるかを確認します。

7-2．借入額を下げた場合の月返済を比較する

例えば6,000万円から4,500万円に下げると、毎月約4.4万円、年間約53万円の差が生まれます。育休・時短勤務への備えや、教育資金に回せる金額として比較してみてください。

予算を見直す際は、建物の広さ、土地の条件、設備・仕様、住宅会社の提案を総額で比べます。頭金を増やす場合は、購入後に必要な現金まで使い切らないようにします。

ご主人様が28歳なら、35年返済での完済年齢はおおむね63歳です。返済期間を延ばすと月返済は下がりますが、退職後まで返済が続く可能性があります。

すべて6,000万円・年1.3％が全期間続く仮定です。実際の商品には利用条件や金利上乗せがある場合があります。

長期ローンを使うなら、退職時点の残高と、その返済に使う資金も確認します。「将来繰り上げ返済する予定」という場合も、教育費や老後資金とは別に、その原資を積み立てられるかが判断材料です。

今回の提案については、次の内容を数字で示してもらいましょう。

• ☐提案の金利・返済期間・ボーナス返済・団信を含む条件を確認した
• ☐土地・建物・付帯工事・外構・諸費用・家具家電まで含む総額を確認した
• ☐奥様の復職後の基本給・手当・賞与を勤務先に確認した
• ☐育休中と復職後の収入で、月ごとの収支を試算した
• ☐変動金利が1〜2％ポイント上がる場合の負担を確認した
• ☐車の買い替え、教育費、修繕費を含めても必要な貯蓄ができる
• ☐購入後に残る預貯金と、減収中に取り崩す金額を把握した

例えば、育休・時短勤務の期間に月5万円の赤字が24か月続くなら、補填には120万円が必要です。この資金と、病気・失業・突発的な修理などへの備えを、同じ預貯金で二重に数えないことが大切です。

6,000万円でも、購入後に十分な資産が残る、減収期間が限定的で補填できる、復職後の収支に余裕がある、といった条件なら検討は可能です。

一方、現在のフルタイム収入でも貯蓄があまりできておらず、復職後の年収も確認できていない場合は、借入額を抑えた計画と比較する価値があります。

愛知県で、ご主人様28歳・年収500万円、奥様25歳・保育士・年収300万円のご夫婦が6,000万円を借りる場合、金利1.3％・35年返済では月約17.8万円です。

税金・保険・修繕用積立を月4万円見込むと、住居費は月約21.8万円。手取り年収630万円のモデルでは約41.5％、奥様の年収が200万円になるモデルでは約47.1％を占めます。

今回の6,000万円は、奥様のフルタイム収入を維持できるか、減収中を補える貯蓄があるかによって判断が分かれる金額です。 まずは約3,900万〜4,400万円を出発点にした案も作り、希望する暮らしと両立できるか比較してください。

本記事は提示条件に基づくシミュレーションです。実際の適用金利、社会情勢、世帯の収支・資産、家族計画、検討する住宅会社の総額や仕様によって、適切な予算は変わります。