世帯年収800万円で7000万円の住宅ローンは危険？夫35歳・妻30歳・子供2人の返済シミュレーション

今回の試算条件は以下のとおりです。

子供の年齢、現在の家賃、保有資産、自動車の有無、教育方針などによって結果は変わります。そのため、この記事の数字は7000万円の負担を把握するための概算シミュレーションです。

世帯の手取り収入は月52万円前後

額面年収が合計800万円でも、800万円をそのまま生活費や住宅ローンに使えるわけではありません。

税金や社会保険料を差し引いた手取り収入は、一般的な会社員世帯で年間約620万〜640万円、月平均では約52万〜53万円が一つの目安です。

実際の手取り額は勤務先の健康保険、居住地、賞与、各種手当、所得控除などによって変わります。住宅ローンの安全性を判断するときは、額面年収ではなく実際に振り込まれた手取り収入を確認する必要があります。

7000万円を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りた場合の試算結果は以下のとおりです。

年3.46％は、2026年9月における融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下のフラット35の最頻金利を参考にした比較です。子育て世帯や住宅性能などによる金利引下げは反映していません。

実際の適用金利、融資率、団体信用生命保険、手数料、金利引下げ制度によって返済額は変わります。

年1.30％でも住宅ローンだけで毎月約20万8000円

比較的低い年1.30％で借りられたとしても、毎月返済額は約20万8000円です。

手取り月収を52万5000円とすると、住宅ローンだけで手取り収入の約39.5％を占めます。

一般的に使われる額面年収基準では約31.1％ですが、実際の生活に近い手取り収入基準では負担感が大きく変わる点に注意が必要です。

フラット35の利用条件では、年収400万円以上の場合、すべての借入れを合計した年間返済額が年収の35％以下であることが基準の一つです。

今回のケースでは、年1.30％なら返済負担率は約31.1％、年2.00％なら約34.8％です。他の借入れがなければ、単純計算上は35％以内に収まります。

ただし、審査に通るとは限りません。

金融機関によっては、実際の適用金利より高い金利を使って返済能力を確認することがあります。また、以下の返済も住宅ローンの審査に影響します。

ご主人様の年収だけでは返済できない

年1.30％の年間返済額は約249万円です。

ご主人様の年収500万円だけで計算すると、返済負担率は約49.8％になります。つまり、7000万円の住宅ローンは奥様の年収を合算しなければ成立しにくい借入額です。

「現在は共働きだから返せる」だけではなく、奥様が今後も働き続けられるかを確認する必要があります。

• 出産や育児による休業
• 時短勤務への変更
• 子供の病気による欠勤
• 転職や退職
• 親の介護
• ご夫婦どちらかの病気

7000万円を借りる場合、こうした変化が家計へ直接影響します。

年収の8.75倍という高い借入額

7000万円を世帯年収800万円で割ると、借入額は年収の8.75倍です。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、土地付注文住宅の平均世帯年収は742万円、平均所要資金は5313万円、所要資金の年収倍率は約7.8倍でした。

今回の7000万円は借入額だけで全国の平均所要資金を1687万円上回ります。購入時の諸費用を別途負担する場合、実際の住宅取得総額はさらに大きくなります。

地域や住宅規模による差はありますが、平均より高いリスクを取る計画であることは認識しておくべきです。

持ち家では、住宅ローン以外にも継続的な支出が発生します。

建物、土地、地域、設備によって異なりますが、修繕積立を含めて月3万〜5万円程度を確保する前提で考えます。

手取り月収を約52万5000円とした場合の家計は以下のとおりです。

残った金額から、家族4人分の食費、水道光熱費、通信費、保険料、自動車費、日用品、医療費、教育費、レジャー費、老後資金を支払います。

年1.30％でも、住居費を支払った後に残るのは約27万〜29万円です。子供2人を育てながら十分な貯蓄を続けるには、かなり厳しい家計管理が必要です。

文部科学省の令和5年度子供の学習費調査によると、幼稚園から高校までの15年間にかかる学習費総額は、1人当たり次の金額です。

この金額には大学費用が含まれていません。

日本学生支援機構の令和6年度学生生活調査では、大学学部昼間部の年間学生生活費は、国立大学で約158万円、私立大学で約216万円です。学費と生活費を含む平均値であり、自宅通学か一人暮らしかによっても大きく変わります。

大学進学時にも数千万円のローンが残る

年1.30％で7000万円を35年返済した場合のローン残高は、おおむね次のようになります。

仮に子供が現在0歳なら、大学進学時にご主人様は53歳で、まだ約3800万円の住宅ローンが残っています。

子供がすでに小学生なら、教育費のピークはさらに早く訪れ、より多くのローン残高と重なります。

また、ご主人様が65歳になった時点でも約1200万円が残る試算です。返済期間を35年にすると、教育費だけでなく老後資金の準備期間とも重なります。

今回の7000万円は、奥様の年収300万円を長期間維持することが前提です。

ご主人様の年収500万円だけになった場合、手取り月収は勤務先や控除によって異なりますが、約32万〜34万円が一つの目安です。

年1.30％の場合、住宅ローンと税金・保険・修繕積立の合計は約23万8000〜25万8000円です。

ご主人様の収入だけになると、住居費を払った後に残る金額では、家族4人の生活費を賄うことが難しくなります。

育児休業給付や児童手当などを受け取れる場合もありますが、制度による収入を35年間続く住宅ローンの返済原資として考えるのは危険です。

年1.30％を基準として、金利が上昇した場合を比較します。

年1.30％から年2.30％になると、年間負担は約42万円増えます。年3.30％なら約89万円の増加です。

実際の変動金利型住宅ローンでは、適用金利の見直し時期や返済額の変更ルールが金融機関によって異なります。返済額がすぐに表の金額へ変わるとは限りませんが、返済が猶予された元金や利息が消えるわけではありません。

「現在の金利なら払える」ではなく、少なくとも金利が1％、2％上昇した状態でも家計が維持できるかを確認する必要があります。

今回の家族が7000万円を借りる場合、主な問題は毎月返済額だけではありません。

共働きをやめにくくなる

奥様の収入が家計の余裕ではなく、住宅ローンを返すための必須条件になります。

働き方を変えたいと思っても、返済のためにフルタイム勤務を続けざるを得なくなる可能性があります。

教育方針を住宅ローンに合わせることになる

私立中学への進学、大学での一人暮らし、留学などを希望しても、住宅ローンによって選択肢を狭める可能性があります。

家は家族の生活を豊かにするためのものです。家を買ったことで子供の進路を過度に制限する状態は避けたいところです。

老後資金の準備が遅れる

完済時のご主人様は70歳です。

65歳時点でも約1200万円の残債があるため、定年後も返済を続けるか、退職金などで繰り上げ返済する必要があります。退職金を住宅ローンへ充てると、その分だけ老後資金が減ります。

年1.30％、35年返済で借入額を比較すると以下のようになります。

7000万円から5500万円まで借入額を下げると、毎月返済額は約4万5000円、年間では約54万円減ります。

35年間では、この差が教育費、修繕費、老後資金を準備する余力になります。

手取り収入の25％を基準にすると約4400万〜4500万円

手取り月収を約52万〜53万円とすると、その25％は約13万〜13万3000円です。

年1.30％・35年返済で毎月返済額をこの範囲に収める場合、借入額は約4400万〜4500万円になります。

これはあくまで安全性を重視した一つの基準です。十分な金融資産がある場合や今後の収入増加が確実な場合など、借入可能額が変わることはあります。

ただし、7000万円との間には約2500万円の差があります。この差を「将来の昇給」や「何とかなる」という期待だけで埋めるのは危険です。

7000万円の住宅ローンを検討している場合は、住宅会社と契約する前に以下を確認してください。

• ☐過去12か月の実際の手取り収入を確認した
• ☐過去12か月の生活費を口座やカード明細から集計した
• ☐ボーナスを使わなくても返済できる
• ☐金利が1％上昇しても年間収支が黒字になる
• ☐金利が2％上昇した場合の返済額を確認した
• ☐奥様の収入が半分になった場合を試算した
• ☐ご主人様の収入だけになった場合を試算した
• ☐子供2人の教育資金を住宅ローンとは別に準備できる
• ☐固定資産税、保険、修繕費を含めている
• ☐土地、建物、付帯工事、外構、諸費用、家具家電を含む総額を確認した
• ☐購入後も生活費1年分程度の現金を残せる
• ☐65歳時点のローン残高と老後資金を確認した
• ☐ペアローンや収入合算の団信と債務負担を理解した

一つでも確認できていない項目があるなら、住宅会社から提示された借入可能額だけで契約を進めるべきではありません。

住宅ローンや住宅会社を検討するとき、公式サイトや営業担当者から得られる情報だけでは、実際の家づくりをイメージしにくいことがあります。

IE-LOG（イエログ）は、先輩施主の体験談や家づくりに関する質問を通じて、住宅会社や家づくりを比較・検討できるコミュニティ・プラットフォームです。

IE-LOGの利用案内によると、投稿を読む、探す、保存するといった使い方は登録不要です。住宅展示場へ行く前や契約前に、気になるテーマを自分たちのペースで確認できます。

7000万円の住宅ローンを検討している場合は、次のような視点で情報を探すと役立ちます。

住宅会社の公式情報は、性能や保証などを正確に確認するために必要です。一方、先輩施主の体験談からは、カタログだけでは分かりにくい家づくりの過程や入居後の実感を知ることができます。

ただし、投稿はあくまで個人の体験や意見です。一つの投稿だけで住宅会社全体を判断せず、契約書、見積書、公式情報、複数の体験談を照合して判断してください。

IE-LOG（イエログ）で家づくりのリアルを見る